Проект разработан квалифицированным специалистом – методистом -практиком в ЖКХ
Пилипейко Татьяной Ивановной, тел.8.916-555-16-77), сайт www.mcoszh.ru

СТРУКТУРА и ПОРЯДОК ПЛАТЕЖЕЙ

Пример внутреннего локального документа

 

Употребляемые термины и сокращения
(семантика в рамках ЖК РФ и ГК РФ):

ДПУ   - общедомовой прибор учета (ПУ на входе в МКД),
ПД    - платёжный документ,
ЖКП   - жилищно-коммунальные платежи,
ИПУ   - индивидуальный прибор учета (ПУ в помещении собственника),
КУ    - коммунальные услуги,
НКО   - некоммерческая корпоративная организация,
ОДН   - общедомовые нужды,
ОИ    - общее имущество собственников МКД (п.1 статьи 36 ЖК РФ),
ОСч   - общее собрание членов ОСЖ,
ОСс   - общее собрание собственников помещений в МКД, которым управляет ОСЖ,
ОСЖ   - организация собственников жилья/недвижимости – ТСЖ, ЖСК, ЖК,
ПП РФ - Постановление Правительства РФ,
ПП М  - Постановление Правительства Москвы (региона),
ФП    - Финансовый план (смета),
НПА   - нормативно-правовые акты.

 

Основная цель – закрепить для своего ОСЖ законодательные альтернативы

В настоящее время законодательство в области ЖКХ проходит стадию становления. Сложилась ситуация, когда, зачастую имеются противоречия в различных законодательных актах, и, даже, в различных статьях одного и того же НПА. Порой законодательство предлагает нам альтернативы его применения, или, имеются противоречия в федеральных и региональных НПА, например, в московских и федеральных. В результате специфика финансово-хозяйственной деятельности ОСЖ так запутана, что каждый трактует в его в «своем» понимании.

Поэтому и необходим локальный документ, который конкретизирует структуру и порядок ЖКП в конкретном ОСЖ. Из моей практики и практики моих коллег - данный документ помог выиграть (и поставить решающую точку в нашу пользу) не один суд с собственниками помещений - должниками, поскольку даже судьи «теряются» перед разночтениями и разнообразием специфики законодательства по ЖКХ. Такой документ избавит вас от недопонимания и (или) споров, как внутри ОСЖ, так во взаимоотношениях с внешними контролирующими органами. Каждый пункт этого документа должен быть обоснован каким-либо федеральным или региональным НПА.

Вы можете оперативно вносить изменения в соответствии с изменениями вышеуказанных актов. Этот внутренний стандарт следует утвердить органами управления ОСЖ (ЖК РФ: для ТСЖ - статья 144, для ЖСК - статья 116): правлением, или решением ОСч/ОСс. Можно первоначально утвердить правлением, а далее, желательно (для большего веса) утвердить на ежегодном ОСч/ОСс. В последующие годы рекомендую ежегодно пролонгировать с соответствующими актуальными изменениями. Данное утверждение (пролонгирование) внутреннего стандарта ОСЖ необходимо вносить в повестку дня ОСч/ОСс, в бюллетени для голосования и обязательно зафиксировать это в Протоколе ОСч/ОСс. Такое утверждение (пролонгирование) возможно совместить с пунктом принятия ФП(сметы) на следующий год.

Внутренний стандарт «Структура и порядок ЖКП» желательно разместить в «Папке для ознакомления жителей» (согласно статьи 143.1 ЖК РФ). Это дает возможность собрать в едином комплекте, наряду с копиями других внутренних стандартов и документов, все что может быть предложено для ознакомления жителям, как того требует ЖК РФ. Вы выполните требования ЖК РФ и контролирующих органов, если оперативно ответите запрашивающему: «Вы можете ознакомиться с данной информацией на сайтах(таких-то), или в помещении правления в день приема». Папка должна быть привязана для исключения выноса и приняты меры безопасности от ее порчи и (или) уничтожения.

 

ЖКП в ОСЖ состоят из:

1.       для всех собственников, вне зависимости от членства в ОСЖ (статья 154 ЖК РФ):

·        обязательных платежей за содержание жилого(нежилого) помещения в МКД,

·        обязательных платежей за коммунальные услуги,

·        обязательных взносов на капремонт ОИ МКД,

·        по решению ОСс/ОСч обязательных взносов всех собственников на ремонт ОИ МКД

·        (п.1 статьи 39 ЖК РФ и пп.14 п.1 статьи 251 НК РФ ).

2.       для собственников - членов ОСЖ  (пп.1 п.2 статьи 251 НК РФ):

·        безвозмездных целевых взносов членов ОСЖ на содержание НКО(ОСЖ) для ведения ими уставной деятельности,

·        безвозмездных целевых взносов членов ОСЖ в резервные фонды для ремонта ОИ МКД.

3.       прочих взносов и платежей.

 

В пп.1 п.2 статьи 154 ЖК РФ определена структура платы за содержание помещения в МКД для собственников этих помещений. Данная плата включает в себя:

·        плату за услуги/работы по управлению МКД,

·        плату за содержание и текущий ремонт ОИ МКД,

·        плату за КУ на ОДн.

В статье 153 ЖК РФ указано, что плата за содержание жилого помещения и коммунальные услуги обязательна для всех собственников жилых/нежилых помещений МКД с момента возникновения права собственности на такое помещение. Обязательные платежи обязаны своевременно и полностью вносить все собственники помещений вне зависимости от членства в ОСЖ.  Обязанность внесения таких платежей возникает не в связи с членством в ОСЖ, а в связи с владением и пользованием имуществом в многоквартирном доме (Письмо Минфина РФ от 5 октября 2016 г. N 03-03-07/58028).

Внесение платы за ЖКУ - ЖКП

Статья 155 ЖК РФ (п. 5 и п.6) гласит, что члены ОСЖ вносят обязательные платежи и/или взносы в порядке, установленном органами управления ОСЖ, а, не являющиеся членами ОСЖ, вносят обязательные платежи и/или взносы в соответствии с договорами, заключенными с ОСЖ, то есть, также в соответствии с порядком, установленном органами управления ОСЖ - следует, что все собственники помещений в МКД (вне зависимости от членства в ОСЖ) обязаны вносить обязательные и иные ЖКП согласно внутреннему стандарту ОСЖ - «Структура и порядок ЖКП».

Выдержки из этого документа рекомендую периодически/регулярно печатать на второй части и/или оборотной стороне ПД с целью прозрачности начислений и информированности плательщиков ЖКП.

 

ПРИМЕР ДОКУМЕНТА (см. ниже):

ВНУТРЕННИЙ СТАНДАРТ ТСЖ/ЖСК «УДАЧА»       (разработан на основании государственных законов, стандартов и правил РФ)                             Выписка из Протокола ВЕРНА                                             М.П.                             (подпись)______________ТСЖ/ЖСК «УДАЧА»                             Утверждено общим собранием                                            __.__.201_г.                             (или Правлением ТСЖ/ЖСК)                                              М.П.                           СТРУКТУРА и ПОРЯДОК ЖКП  1. Плата за содержание помещений МКД:                       *1. - собственник помещения обязан оплачивать расходы на содержание помещений МКД соразмерно своей доле в праве собственности на это имущество (= общей площади помещения) (Ст.158 ЖК РФ). - размер взносов на содержание помещений (руб./кв.м общей площади) устанавливается согласно ежегодному ФП (смете) расходов на содержание помещений МКД и утверждается ежегодно ОСч (ст.123_14 ГК РФ).  2. Коммунальные платежи: 1) размер платы за отопление:                                      *2. - производится исходя из показаний ДПУ тепловой энергии по фактическому расходу (Ст. 157 ЖК РФ, 354 ПП РФ от 23.05.2006 в ред. от 26.12.2016) - равными долями ежемесячно в течение года по среднемесячному объему потребления за предыдущие годы с подведением итогов в конце каждого календарного года и соответствующей корректировкой 1 раз в год (в конце года) согласно 629 ПП М от 29.09.2016, - среднемесячный объем потребления принимается равным (по фактическим данным прошлых лет)0.0138 Гкал/кв.м в месяц (этот объем у каждого ОСЖ свой, расчетный), - тариф на тепловую энергию (руб./1Гкал) устанавливается ежегодным НПА субъекта РФ для фактического потребления при наличии ДПУ. - ежемесячная плата собственника жилого/нежилого помещения рассчитывается по формуле:    0.0138 (Гкал/кв.м) * Sобщ (кв.м) * Тариф (руб./Гкал - потребитель коммунальной услуги по отоплению вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом/нежилом помещении и плату за ее потребление на ОДн (п.40 354 ПП РФ от 06.05.2011 в ред. 26.12.2016). 2) размер платы за ХВС, ГВС и водоотведение (354 ПП РФ от 06.05.2011 в ред. 26.12.2016).                                                         *3. - если отсутствуют ИПУ: производится по тарифам и нормативам, утверждаемых НПА субъектов РФ (п.1 ст.157 ЖК РФ), с количества ФАКТИЧЕСКИ проживающих чел. (в Москве: 1260-ПП Москвы от 25.12.1995). Количество фактически проживающих человек в квартирах ОСЖ ежемесячно до 15 числа текущего месяца руководитель ОСЖ предоставляет бухгалтеру для начислений,                                                          *4 - при наличии ИПУ: производится по фактическому расходу, на основании и на условиях договора, заключенного между собственником(ками) жилого/нежилого помещения и ОСЖ (354 ПП РФ от 06.05.2011 в ред. от 26.12.2016).  3. Перерасчеты: - обязательные платежи за содержание помещений МКД, обязательные взносы на капремонт, обязательные платежи за КУ по отоплению, а также обязательные по решению ОСч/ОСс взносы в ремонтные фонды оплачиваются вне зависимости от присутствия/отсутствия жителей и перерасчету не подлежат, - перерасчеты по КУ(кроме отопления) при отсутствии ИПУ для отсутствовавших потребителей производятся в соответствии с 354 ПП РФ от 06.05.2011 в ред. от 26.12.2016, - в случае, если в конце календарного года, при подведении итогов фактического потребления КУ, образуется положительная разница между начисленными и фактически потребленными КУ, то эта разница направляется в ремонтный фонд (РФ) ОИ МКД, или на конкретные уставные цели для ОИ МКД - только если за это проголосуют 100% собственников помещений МКД, или по заявлениям конкретных собственников - их конкретные суммы. В противном случае - положительная разница должна быть зачтена собственникам в счет предстоящих платежей.  4. Фонды: - установлены взносы для всех собственников помещений МКД в ремонтные фонды (РФ) ОИ МКД (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), или в специальные фонды на конкретные цели по ремонту ОИ МКД по решению ОСч/ОСс (руб./кВм).  5. Капремонт: - взносы в фонд капремонта для всех собственников помещений МКД установлены в размере равном минимальному размеру такого взноса, установленному НПА субъекта РФ (п. 8.1 и п. 8.2 ст. 156 ЖК РФ).  6. Безвозмездные целевые взносы членов ОСЖ на содержание НКО и  ведение НКО уставной деятельности (пп. 1 п. 2 ст.251 НК РФ) решением ОСч установлены в размере (руб./кВм) – обязательны только для членов ОСЖ.  7. Прочие платежи: - за радиоточку, за ввод телеантенны, за домофон(не ходящие в состав ОИ МКД) и прочие - согласно тарифам, установленным НПА РФ, или по договорным ценам, утвержденным ОСс/ОСч данного ОСЖ.  8. Форма ПД - на ОСч ОСЖ утверждена индивидуальная форма ПД с учетом специфики нашего ОСЖ с использованием рекомендаций приказа Минрегиона РФ № 454 от 19.09.2011.  9. ПД формируются ежемесячно и опускаются в почтовые ящики собственников помещений ОСЖ с 15-го по 25-е число расчетного месяца. Всем желающим Плательщикам (подавшим заявление с указанием email) электронная копия его ПД отправляется на указанный email. Собственники помещений обязаны внести плату до 10 числа месяца, следующего за расчетным (п.1 ст. 155 ЖК РФ). За несвоевременную/частичную оплату должники обязаны уплатить ОСЖ пени (п. 1; п. 14 и п.14,1  ст. 155 ЖК РФ). Плательщиками могут быть иные лица (кроме собственников помещений) по поручению (по заявлению) Собственника. Начисления ЖКП собственникам и обработка поступившей оплаты производятся бухгалтером ОСЖ, непосредственно в ОСЖ с помощью автоматизированных средств (без привлечения посредников - ЕИРЦ, МФЦ, РКЦ и др.). Оплачивать плательщики вправе через любые банковские системы России, в том числе и через электронные каналы связи.  10. АВАНСЫ. В случае поступления от собственника помещения аванса(или при неуказании периода, за который произведена оплата) по обязательным платежам и одновременно при наличии у данного собственника задолженности по обязательным платежам, то такой аванс (или его часть) направляется на погашение задолженности.   Председатель правления __________________   М.П.

 

*1. Если: в установленном порядке на ОСч не принято решение об установлении размера платы за содержание помещений в МКД, то цена за данную услугу устанавливается равной НПА субъекта РФ (п.3 ст. 155 ЖК РФ).
    Если: В МКД не созданы ТСЖ,ЖСК,ЖК, размер платы определяется на ОСс в таком доме (п. 7 ст. 155 ЖК РФ).

*2. Если: в МКД отсутствует ДПУ, размер платы за КУ устанавливается исходя из нормативов потребления, утверждаемых НПА субъектов РФ в порядке (п. 1 ст.157 ЖК РФ). Например, в Москве норматив равен 0,016 Гкал/кв.м.

*3. О правилах расчета ОДн в составе платы за содержание помещений МКД по водоснабжению и водоотведению (см. 354-ПП РФ). Рекомендации и разъяснения к пунктам документа для потребителей города Москвы:

    Если: ОСЖ получает субсидию из бюджета Москвы на содержание помещений МКД (299 ПП М от 24.04.2007), то расходы на ОДн по водоснабжению и водоотведению в размере 5% входят в ставку, установленную НПА Москвы и рассчитываются по Методике согласно 77 ПП М от 10.02.2004. Данная Методика Москвы принципиально отличается от федеральных правил (354 ПП РФ). Следовательно, московские ОСЖ применить федеральные правила для расчета ОДн не могут.  До настоящего времени в Москве отсутствуют нормативы на ОДн по ХВС и ГВС.

*4. Например, в Москве, до настоящего времени используют порядок начислений за КУ от количества зарегистрированных. Но, этот порядок относится только к расчетам через ЕИРЦ (МФЦ), и если ОСЖ производят расчеты по ЖКП самостоятельно, то следует рассчитывать от количества фактически проживающих.   

    Организационные вопросы по установлению факта проживания лиц в помещениях данного МКД установлены в 354 ПП РФ. Пример акта см. ниже:                                                          

АКТ  17  об установлении количества лиц, проживающих в квартире  г. Москва                                                     01.12.2016    Комиссия в составе представителей ТСЖ «Удача»:    - члена правления А.И. Справедливого,    - мастера-электрика П.П. Петрова,    - члена ТСЖ А.И. Красивой провела обследование квартиры 12 по адресу: г. Москва, ул. Отличная, д. 122 на предмет перерасчета водопотребления в квартире.    В результате обследования комиссия установила: Квартира 12 является 3-х комнатной. Индивидуальные приборы учета по ГВС и ХВС в квартире не установлены.    В квартире зарегистрирован А.И. Кононов, являющийся собственником квартиры. Указанный гражданин проживает в квартире 12. Одна из комнат сдается А.И. Кононовым в наем семье из двух человек: матери и сыну Григорьевым. Со слов И.И. Левитина (собственника соседней квартиры), три человека проживают в квартире с июня 2015года.    Настоящим подтверждаем необходимость перерасчета платы за водопотребление с июня 2015 года с учетом двух незарегистрированных, но постоянно проживающих человек в квартире № 12.    Настоящим удостоверяем, что лица, проживающие в квартире, подписать акт отказались. Подписи: 01.12.2016 А.И. Справедливый 01.12.2016 П.П. Петров 01.12.2016 А.И. Красивая 01.12.2016 И.И. Левитин 01.12.2016 А.И. Кононов