Проект
разработан квалифицированным специалистом – методистом -практиком в ЖКХ
Пилипейко
Татьяной Ивановной, тел.8.916-555-16-77), сайт www.mcoszh.ru
СТРУКТУРА и ПОРЯДОК ПЛАТЕЖЕЙ
Пример внутреннего локального документа
Употребляемые термины и сокращения
(семантика
в рамках ЖК РФ и ГК РФ):
ДПУ - общедомовой прибор учета (ПУ на входе в МКД),
ПД -
платёжный документ,
ЖКП - жилищно-коммунальные платежи,
ИПУ - индивидуальный прибор учета (ПУ в помещении
собственника),
КУ - коммунальные услуги,
НКО - некоммерческая корпоративная организация,
ОДН - общедомовые нужды,
ОИ - общее имущество собственников МКД (п.1 статьи 36 ЖК РФ),
ОСч - общее собрание членов ОСЖ,
ОСс - общее собрание собственников помещений в
МКД, которым управляет ОСЖ,
ОСЖ -
организация собственников жилья/недвижимости – ТСЖ, ЖСК, ЖК,
ПП РФ -
Постановление Правительства РФ,
ПП М - Постановление
Правительства Москвы (региона),
ФП - Финансовый план (смета),
НПА - нормативно-правовые акты.
Основная цель – закрепить для своего ОСЖ законодательные
альтернативы
В настоящее время
законодательство в области ЖКХ проходит стадию становления. Сложилась ситуация,
когда, зачастую имеются противоречия в различных законодательных актах, и, даже,
в различных статьях одного и того же НПА. Порой законодательство предлагает нам
альтернативы его применения, или, имеются противоречия в федеральных и региональных
НПА, например, в московских и федеральных. В результате специфика финансово-хозяйственной
деятельности ОСЖ так запутана, что каждый трактует в его в «своем» понимании.
Поэтому и необходим
локальный документ, который конкретизирует структуру и порядок ЖКП в конкретном
ОСЖ. Из моей практики и практики моих коллег - данный документ помог выиграть
(и поставить решающую точку в нашу пользу) не один суд с собственниками помещений
- должниками, поскольку даже судьи «теряются» перед разночтениями и разнообразием
специфики законодательства по ЖКХ. Такой документ избавит вас от недопонимания
и (или) споров, как внутри ОСЖ, так во взаимоотношениях с внешними
контролирующими органами. Каждый пункт этого документа должен быть обоснован
каким-либо федеральным или региональным НПА.
Вы можете оперативно
вносить изменения в соответствии с изменениями вышеуказанных актов. Этот
внутренний стандарт следует утвердить органами управления ОСЖ (ЖК РФ: для ТСЖ -
статья 144, для ЖСК - статья 116): правлением, или решением ОСч/ОСс. Можно
первоначально утвердить правлением, а далее, желательно (для большего веса)
утвердить на ежегодном ОСч/ОСс. В последующие годы рекомендую ежегодно
пролонгировать с соответствующими актуальными изменениями. Данное утверждение
(пролонгирование) внутреннего стандарта ОСЖ необходимо вносить в повестку дня
ОСч/ОСс, в бюллетени для голосования и обязательно зафиксировать это в
Протоколе ОСч/ОСс. Такое утверждение (пролонгирование) возможно совместить с пунктом
принятия ФП(сметы) на следующий год.
Внутренний стандарт
«Структура и порядок ЖКП» желательно разместить в «Папке для ознакомления
жителей» (согласно статьи 143.1 ЖК РФ). Это дает возможность собрать в едином
комплекте, наряду с копиями других внутренних стандартов и документов, все что
может быть предложено для ознакомления жителям, как того требует ЖК РФ. Вы выполните
требования ЖК РФ и контролирующих органов, если оперативно ответите
запрашивающему: «Вы можете ознакомиться с данной информацией на
сайтах(таких-то), или в помещении правления в день приема». Папка должна быть
привязана для исключения выноса и приняты меры безопасности от ее порчи и (или)
уничтожения.
ЖКП в ОСЖ состоят из:
1.
для
всех собственников, вне зависимости от членства в ОСЖ (статья 154 ЖК РФ):
·
обязательных
платежей за содержание жилого(нежилого) помещения в МКД,
·
обязательных
платежей за коммунальные услуги,
·
обязательных
взносов на капремонт ОИ МКД,
·
по
решению ОСс/ОСч обязательных взносов всех собственников на ремонт ОИ МКД
·
(п.1
статьи 39 ЖК РФ и пп.14 п.1 статьи 251 НК РФ ).
2.
для
собственников - членов ОСЖ (пп.1 п.2
статьи 251 НК РФ):
·
безвозмездных
целевых взносов членов ОСЖ на содержание НКО(ОСЖ) для ведения ими уставной
деятельности,
·
безвозмездных
целевых взносов членов ОСЖ в резервные фонды для ремонта ОИ МКД.
3.
прочих
взносов и платежей.
В пп.1 п.2 статьи 154
ЖК РФ определена структура платы за содержание помещения в МКД для
собственников этих помещений. Данная плата включает в себя:
·
плату
за услуги/работы по управлению МКД,
·
плату
за содержание и текущий ремонт ОИ МКД,
·
плату
за КУ на ОДн.
В
статье 153 ЖК РФ указано, что плата за содержание жилого помещения и
коммунальные услуги обязательна для всех собственников жилых/нежилых помещений
МКД с момента возникновения права собственности на такое помещение. Обязательные платежи обязаны своевременно и
полностью вносить все собственники помещений вне зависимости
от членства в ОСЖ. Обязанность внесения
таких платежей возникает не в связи с членством в ОСЖ, а в связи с владением и
пользованием имуществом в многоквартирном доме (Письмо Минфина РФ от 5 октября
2016 г. N 03-03-07/58028).
Внесение платы за ЖКУ - ЖКП
Статья 155 ЖК РФ (п. 5
и п.6) гласит, что члены ОСЖ вносят обязательные платежи и/или взносы в
порядке, установленном органами управления ОСЖ, а, не являющиеся членами ОСЖ,
вносят обязательные платежи и/или взносы в соответствии с договорами,
заключенными с ОСЖ, то есть, также в соответствии с порядком, установленном
органами управления ОСЖ - следует, что все собственники помещений в МКД (вне
зависимости от членства в ОСЖ) обязаны вносить обязательные и иные ЖКП согласно
внутреннему стандарту ОСЖ - «Структура и порядок ЖКП».
Выдержки из этого
документа рекомендую периодически/регулярно печатать на второй части и/или оборотной
стороне ПД с целью прозрачности начислений и информированности плательщиков
ЖКП.
ПРИМЕР
ДОКУМЕНТА (см. ниже):
ВНУТРЕННИЙ СТАНДАРТ
ТСЖ/ЖСК «УДАЧА»
(разработан
на основании государственных законов, стандартов и правил РФ)
Выписка
из Протокола ВЕРНА
М.П.
(подпись)______________ТСЖ/ЖСК «УДАЧА» Утверждено общим
собранием __.__.201_г. (или Правлением ТСЖ/ЖСК)
М.П.
СТРУКТУРА и
ПОРЯДОК ЖКП
1. Плата за содержание
помещений МКД: *1.
- собственник помещения
обязан оплачивать расходы на содержание помещений МКД соразмерно своей доле в
праве собственности на это имущество (= общей площади помещения) (Ст.158 ЖК
РФ).
- размер взносов на
содержание помещений (руб./кв.м общей площади) устанавливается согласно
ежегодному ФП (смете) расходов на содержание помещений МКД и утверждается
ежегодно ОСч (ст.123_14 ГК РФ).
2. Коммунальные платежи:
1) размер платы за отопление: *2.
- производится исходя из
показаний ДПУ тепловой энергии по фактическому расходу (Ст. 157 ЖК РФ, 354 ПП
РФ от 23.05.2006 в ред. от 26.12.2016)
- равными долями
ежемесячно в течение года по среднемесячному объему потребления за
предыдущие годы с подведением итогов в конце каждого календарного года и
соответствующей корректировкой 1 раз в год (в конце года) согласно 629 ПП М от
29.09.2016,
- среднемесячный объем
потребления принимается равным (по фактическим данным прошлых лет)0.0138
Гкал/кв.м в месяц (этот объем у
каждого ОСЖ свой, расчетный),
- тариф на тепловую
энергию (руб./1Гкал) устанавливается ежегодным НПА субъекта РФ для
фактического потребления при наличии ДПУ.
- ежемесячная плата
собственника жилого/нежилого помещения рассчитывается по формуле: 0.0138 (Гкал/кв.м) * Sобщ (кв.м) * Тариф (руб./Гкал
- потребитель коммунальной
услуги по отоплению вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на
плату за потребление указанной услуги в жилом/нежилом помещении и плату за ее
потребление на ОДн (п.40 354 ПП РФ от 06.05.2011 в ред. 26.12.2016).
2) размер платы за ХВС, ГВС и водоотведение (354 ПП РФ от 06.05.2011 в
ред. 26.12.2016).
*3.
- если отсутствуют ИПУ:
производится по тарифам и нормативам, утверждаемых НПА субъектов РФ (п.1
ст.157 ЖК РФ), с количества ФАКТИЧЕСКИ проживающих чел. (в Москве: 1260-ПП
Москвы от 25.12.1995).
Количество фактически проживающих
человек в квартирах ОСЖ ежемесячно до 15 числа текущего месяца руководитель
ОСЖ предоставляет бухгалтеру для начислений, *4
- при наличии ИПУ:
производится по фактическому расходу, на основании и на условиях договора,
заключенного между собственником(ками) жилого/нежилого помещения и ОСЖ (354
ПП РФ от 06.05.2011 в ред. от 26.12.2016).
3. Перерасчеты:
- обязательные платежи за
содержание помещений МКД, обязательные взносы на капремонт, обязательные
платежи за КУ по отоплению, а также обязательные по решению ОСч/ОСс взносы в
ремонтные фонды оплачиваются вне зависимости от присутствия/отсутствия
жителей и перерасчету не подлежат,
- перерасчеты по КУ(кроме
отопления) при отсутствии ИПУ для отсутствовавших потребителей производятся в
соответствии с 354 ПП РФ от 06.05.2011 в ред. от 26.12.2016,
- в случае, если в конце
календарного года, при подведении итогов фактического потребления КУ,
образуется положительная разница между начисленными и фактически
потребленными КУ, то эта разница направляется в ремонтный фонд (РФ) ОИ МКД,
или на конкретные уставные цели для ОИ МКД - только если за это проголосуют
100% собственников помещений МКД, или по заявлениям конкретных собственников
- их конкретные суммы. В противном случае - положительная разница должна быть
зачтена собственникам в счет предстоящих платежей.
4. Фонды:
- установлены взносы для
всех собственников помещений МКД в ремонтные фонды (РФ) ОИ МКД (пп. 14 п. 1
ст. 251 НК РФ), или в специальные фонды на конкретные цели по ремонту ОИ МКД
по решению ОСч/ОСс (руб./кВм).
5. Капремонт:
- взносы в фонд капремонта
для всех собственников помещений МКД установлены в размере равном
минимальному размеру такого взноса, установленному НПА субъекта РФ (п. 8.1 и
п. 8.2 ст. 156 ЖК РФ).
6. Безвозмездные целевые
взносы членов ОСЖ на
содержание НКО и ведение НКО уставной деятельности (пп. 1
п. 2 ст.251 НК РФ) решением ОСч установлены в размере (руб./кВм) –
обязательны только для членов ОСЖ.
7. Прочие платежи:
- за радиоточку, за ввод
телеантенны, за домофон(не ходящие в состав ОИ МКД) и прочие - согласно
тарифам, установленным НПА РФ, или по договорным ценам, утвержденным ОСс/ОСч
данного ОСЖ.
8. Форма ПД
- на ОСч ОСЖ утверждена индивидуальная
форма ПД с учетом специфики нашего ОСЖ с использованием рекомендаций приказа
Минрегиона РФ № 454 от 19.09.2011.
9. ПД формируются
ежемесячно и опускаются в почтовые ящики собственников помещений ОСЖ с 15-го
по 25-е число расчетного месяца. Всем желающим Плательщикам (подавшим заявление
с указанием email) электронная копия его ПД отправляется на указанный email.
Собственники помещений обязаны внести плату до 10 числа месяца,
следующего за расчетным (п.1 ст. 155 ЖК РФ). За несвоевременную/частичную
оплату должники обязаны уплатить ОСЖ пени (п. 1; п. 14 и п.14,1 ст. 155 ЖК РФ).
Плательщиками могут быть иные лица (кроме собственников помещений) по
поручению (по заявлению) Собственника.
Начисления ЖКП собственникам и обработка поступившей оплаты производятся
бухгалтером ОСЖ, непосредственно в ОСЖ с помощью автоматизированных средств
(без привлечения посредников - ЕИРЦ, МФЦ, РКЦ и др.).
Оплачивать плательщики вправе через любые банковские системы России, в
том числе и через электронные каналы связи.
10. АВАНСЫ. В случае
поступления от собственника помещения аванса(или при неуказании периода, за
который произведена оплата) по обязательным платежам и одновременно при
наличии у данного собственника задолженности по обязательным платежам, то
такой аванс (или его часть) направляется на погашение задолженности.
Председатель правления __________________ М.П.
|
*1. Если: в
установленном порядке на ОСч не принято решение об установлении размера платы за содержание помещений
в МКД, то цена за данную услугу устанавливается равной НПА субъекта
РФ (п.3 ст. 155 ЖК РФ).
Если: В МКД не созданы ТСЖ,ЖСК,ЖК, размер
платы определяется на ОСс в таком доме (п. 7 ст. 155 ЖК РФ).
*2. Если: в МКД
отсутствует ДПУ, размер платы за КУ устанавливается исходя из нормативов потребления, утверждаемых
НПА субъектов РФ в порядке (п. 1 ст.157 ЖК РФ). Например, в Москве
норматив равен 0,016 Гкал/кв.м.
*3. О правилах
расчета ОДн в составе платы за содержание помещений МКД по водоснабжению и водоотведению (см. 354-ПП
РФ). Рекомендации и разъяснения к пунктам документа для потребителей города
Москвы:
Если: ОСЖ получает субсидию из бюджета
Москвы на содержание помещений МКД (299 ПП М от 24.04.2007), то расходы на
ОДн по водоснабжению и водоотведению в размере 5% входят в ставку,
установленную НПА Москвы и рассчитываются по Методике согласно
77 ПП М от 10.02.2004. Данная Методика Москвы принципиально
отличается от федеральных правил (354 ПП РФ). Следовательно, московские ОСЖ
применить федеральные правила для расчета ОДн не могут. До настоящего времени в Москве отсутствуют нормативы на ОДн по ХВС и ГВС.
*4. Например, в
Москве, до настоящего времени используют порядок начислений за КУ от количества зарегистрированных. Но, этот
порядок относится только к расчетам через ЕИРЦ (МФЦ), и если ОСЖ
производят расчеты по ЖКП самостоятельно, то следует рассчитывать от
количества фактически проживающих.
Организационные вопросы по установлению
факта проживания лиц в помещениях данного МКД установлены в 354 ПП РФ. Пример акта см. ниже:
АКТ 17
об установлении количества лиц,
проживающих в квартире г.
Москва 01.12.2016
Комиссия в составе представителей ТСЖ
«Удача»:
- члена правления А.И. Справедливого,
- мастера-электрика П.П. Петрова,
- члена ТСЖ А.И. Красивой
провела
обследование квартиры 12 по адресу: г. Москва, ул. Отличная, д. 122 на
предмет перерасчета водопотребления в квартире.
В результате обследования комиссия
установила:
Квартира
12 является 3-х комнатной. Индивидуальные приборы учета по ГВС и ХВС в
квартире не установлены.
В квартире зарегистрирован А.И. Кононов,
являющийся собственником квартиры. Указанный гражданин проживает в квартире
12. Одна из комнат сдается А.И. Кононовым в наем семье из двух человек:
матери и сыну Григорьевым. Со слов И.И. Левитина (собственника соседней
квартиры), три человека проживают в квартире с июня 2015года.
Настоящим подтверждаем необходимость
перерасчета платы за водопотребление с июня 2015 года с учетом двух
незарегистрированных, но постоянно проживающих человек в квартире № 12.
Настоящим удостоверяем, что лица,
проживающие в квартире, подписать акт отказались.
Подписи:
01.12.2016
А.И. Справедливый
01.12.2016
П.П. Петров
01.12.2016
А.И. Красивая
01.12.2016
И.И. Левитин
01.12.2016 А.И. Кононов
|