Подавляющее большинство организаций собственников жилья(далее - ОСЖ) давно применяют упрощенную систему налогообложения(далее - УСН), что оптимально обоснованно. Опытом доказано, что применять ОСНО в ОСЖ нерентабельно. Поэтому в данной статье автор рассматривает только УСН.

   НЕНАЛОГООБЛАГАЕМЫЕ поступления(доходы)

   При определении объекта налогообложения при УСН (п.п.1. п.1 ст. 346.15 НК РФ) не учитываются доходы, указанные в ст.251 НК РФ. Данный перечень доходов является закрытым. Не облагаемые налогом доходы определены словосочетаниями: «в рамках целевого финансирования» и «целевые поступления». Все эти доходы имеют свои коды в соответствии с приложением 5 к приказу ФНС России от 26.02.2016 № ММВ-7-3/99@. Для специфики ОСЖ определены только три вида доходов:

код 112	в рамках целевого финансирования доходы в виде средств собственников помещений в МКД на финансирование проведения ремонта, капремонта ОИ МКД (п.п.14 п.1 ст.251 НК РФ).
код 120	целевые поступления на содержание НКО и ведение ими уставной деятельности: взносы учредителей (участников, членов) (ч.1 п.п.1 п.2 ст.251 НК РФ).
код 141	целевые поступления в виде отчислений на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капремонта ОИ, которые производятся ОСЖ их членами (ч.2 п.п.1 п.2 ст.251 НК РФ).

   По доходам по коду 120 следует подчеркнуть, что это целевые поступления на содержание именно НКО, чтобы они могли вести уставную деятельность. Эти взносы безвозмездны и обязательны только для членов ОСЖ, если есть полная выплата пая и действует ст.129 ЖК РФ. При этом, запись в Уставе об обязательных взносах на уставную деятельность для нечленов ОСЖ, является ничтожной. Это не есть взносы на содержание помещений МКД. Средства собственников (потребителей), полученные на содержание помещений МКД и предоставление коммунальных услуг, целевыми средствами на основании п.п. 14 п.1 ст.251 и п.п.1 п.2 ст.251 НК РФ не признаются и в остальном перечне необлагаемых доходов не значатся (ст.251 и 346.15 НК РФ).

   Пени, начисленные собственникам жилья за неуплату ЖКУ (кроме пени по взносам на капремонт), являются внереализационными доходами (п. 3 ст. 250 НК РФ, письмо Минфина России от 05.04.2013 № 03-11-06/2/11195).

     Налоговые ставки УСН (ст. 346.20 НК РФ)  

   1. Если объектом налогообложения являются доходы, то законами субъектов РФ могут быть установлены налоговые ставки в пределах от 1 до 6 % в зависимости от категорий налогоплательщиков.

2. В случае, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, законами субъектов РФ могут быть установлены налоговые ставки в пределах от 5 до 15 % в зависимости от категорий налогоплательщиков. Например, в субьекте г. Москва для ОКВЭД 68.32, установлена налоговая ставка 10 %, при условии, что за отчетный (налоговый) период выручка от данного вида деятельности составляет не менее 75 % от общей суммы выручки.

Автор рекомендует ОСЖ применять объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», что более финансово оправдано и менее рискованно. Разберем данную рекомендацию на примере: при объекте «ДОХОД» даже 50% налога больше, чем если объект «ДОХОД-РАСХОД».

 

Объект: ДОХОДЫ

ДОХОД х 6%	100 х 0.06  =  6
	6 х 50% =3 (уменьшать на 50% ( ст. 346.21 НК РФ) можно на страховые взносы только внутри этих доходов!). На взносы из «целевых» - уменьшать нельзя! «Целевые» - это не доходы.

Обьект: ДОХОДЫ-РАСХОДЫ (обязательна ориентация на мин. налог в конце года)

ДОХОД х 1% = мин налог	100 х 0.01  =  1
к оплате налог = 2	(100-80) х 0.10  =  2    больше мин налога
к оплате мин. налог = 1	(100-91) х 0.10  =  0.9    меньше мин налога

     Жилищно-коммунальные платежи в ОСЖ

   Для удобства восприятия, поступления жилищно-коммунальные платежей (ЖКП) в ОСЖ, разделение на плату «за» и взносы «на», их налогообложение, коды не облагаемых  налогами поступлений для налоговой декларации по УСН, основания для утверждения и применения - представлены на схеме.