Проект разработан квалифицированным специалистом – методистом -практиком в ЖКХ
Пилипейко Татьяной Ивановной, тел.8.916-555-16-77), сайт www.mcoszh.ru

СТРУКТУРА и ПОРЯДОК ПЛАТЕЖЕЙ

Пример внутреннего локального документа

 

Употребляемые термины и сокращения
(семантика в рамках ЖК РФ и ГК РФ):

ДПУ   - общедомовой прибор учета (ПУ на входе в МКД),
ПД    - платёжный документ,
ЖКП   - жилищно-коммунальные платежи,
ИПУ   - индивидуальный прибор учета (ПУ в помещении собственника),
КУ    - коммунальные услуги,
НКО   - некоммерческая корпоративная организация,
ОДН   - общедомовые нужды,
ОИ    - общее имущество собственников МКД (п.1 статьи 36 ЖК РФ),
ОСч   - общее собрание членов ОСЖ,
ОСс   - общее собрание собственников помещений в МКД, которым управляет ОСЖ,
ОСЖ   - организация собственников жилья/недвижимости – ТСЖ, ЖСК, ЖК,
ПП РФ - Постановление Правительства РФ,
ПП М  - Постановление Правительства Москвы (региона),
ФП    - Финансовый план (смета),
НПА   - нормативно-правовые акты.

 

Основная цель – закрепить для своего ОСЖ законодательные альтернативы

В настоящее время законодательство в области ЖКХ проходит стадию становления. Сложилась ситуация, когда, зачастую имеются противоречия в различных законодательных актах, и, даже, в различных статьях одного и того же НПА. Порой законодательство предлагает нам альтернативы его применения, или, имеются противоречия в федеральных и региональных НПА, например, в московских и федеральных. В результате специфика финансово-хозяйственной деятельности ОСЖ так запутана, что каждый трактует в его в «своем» понимании.

Поэтому и необходим локальный документ, который конкретизирует структуру и порядок ЖКП в конкретном ОСЖ. Из моей практики и практики моих коллег - данный документ помог выиграть (и поставить решающую точку в нашу пользу) не один суд с собственниками помещений - должниками, поскольку даже судьи «теряются» перед разночтениями и разнообразием специфики законодательства по ЖКХ. Такой документ избавит вас от недопонимания и (или) споров, как внутри ОСЖ, так во взаимоотношениях с внешними контролирующими органами. Каждый пункт этого документа должен быть обоснован каким-либо федеральным или региональным НПА.

Вы можете оперативно вносить изменения в соответствии с изменениями вышеуказанных актов. Этот внутренний стандарт следует утвердить органами управления ОСЖ (ЖК РФ: для ТСЖ - статья 144, для ЖСК - статья 116): правлением, или решением ОСч/ОСс. Можно первоначально утвердить правлением, а далее, желательно (для большего веса) утвердить на ежегодном ОСч/ОСс. В последующие годы рекомендую ежегодно пролонгировать с соответствующими актуальными изменениями. Данное утверждение (пролонгирование) внутреннего стандарта ОСЖ необходимо вносить в повестку дня ОСч/ОСс, в бюллетени для голосования и обязательно зафиксировать это в Протоколе ОСч/ОСс. Такое утверждение (пролонгирование) возможно совместить с пунктом принятия ФП(сметы) на следующий год.

Внутренний стандарт «Структура и порядок ЖКП» желательно разместить в «Папке для ознакомления жителей» (согласно статьи 143.1 ЖК РФ). Это дает возможность собрать в едином комплекте, наряду с копиями других внутренних стандартов и документов, все что может быть предложено для ознакомления жителям, как того требует ЖК РФ. Вы выполните требования ЖК РФ и контролирующих органов, если оперативно ответите запрашивающему: «Вы можете ознакомиться с данной информацией на сайтах(таких-то), или в помещении правления в день приема». Папка должна быть привязана для исключения выноса и приняты меры безопасности от ее порчи и (или) уничтожения.

 

ЖКП в ОСЖ состоят из:

1.       для всех собственников, вне зависимости от членства в ОСЖ (статья 154 ЖК РФ):

·        обязательных платежей за содержание жилого(нежилого) помещения в МКД,

·        обязательных платежей за коммунальные услуги,

·        обязательных взносов на капремонт ОИ МКД,

·        по решению ОСс/ОСч обязательных взносов всех собственников на ремонт ОИ МКД

·        (п.1 статьи 39 ЖК РФ и пп.14 п.1 статьи 251 НК РФ ).

2.       для собственников - членов ОСЖ  (пп.1 п.2 статьи 251 НК РФ):

·        безвозмездных целевых взносов членов ОСЖ на содержание НКО(ОСЖ) для ведения ими уставной деятельности,

·        безвозмездных целевых взносов членов ОСЖ в резервные фонды для ремонта ОИ МКД.

3.       прочих взносов и платежей.

 

В пп.1 п.2 статьи 154 ЖК РФ определена структура платы за содержание помещения в МКД для собственников этих помещений. Данная плата включает в себя:

·        плату за услуги/работы по управлению МКД,

·        плату за содержание и текущий ремонт ОИ МКД,

·        плату за КУ на ОДн.

В статье 153 ЖК РФ указано, что плата за содержание жилого помещения и коммунальные услуги обязательна для всех собственников жилых/нежилых помещений МКД с момента возникновения права собственности на такое помещение. Обязательные платежи обязаны своевременно и полностью вносить все собственники помещений вне зависимости от членства в ОСЖ.  Обязанность внесения таких платежей возникает не в связи с членством в ОСЖ, а в связи с владением и пользованием имуществом в многоквартирном доме (Письмо Минфина РФ от 5 октября 2016 г. N 03-03-07/58028).

Внесение платы за ЖКУ - ЖКП

Статья 155 ЖК РФ (п. 5 и п.6) гласит, что члены ОСЖ вносят обязательные платежи и/или взносы в порядке, установленном органами управления ОСЖ, а, не являющиеся членами ОСЖ, вносят обязательные платежи и/или взносы в соответствии с договорами, заключенными с ОСЖ, то есть, также в соответствии с порядком, установленном органами управления ОСЖ - следует, что все собственники помещений в МКД (вне зависимости от членства в ОСЖ) обязаны вносить обязательные и иные ЖКП согласно внутреннему стандарту ОСЖ - «Структура и порядок ЖКП».

Выдержки из этого документа рекомендую периодически/регулярно печатать на второй части и/или оборотной стороне ПД с целью прозрачности начислений и информированности плательщиков ЖКП.

 

ПРИМЕР ДОКУМЕНТА (см. ниже):

ВНУТРЕННИЙ СТАНДАРТ ТСЖ/ЖСК «УДАЧА»       (разработан на основании государственных законов, стандартов и правил РФ)                             Выписка из Протокола ВЕРНА                                             М.П.                             (подпись)______________ТСЖ/ЖСК «УДАЧА»                             Утверждено общим собранием                                            __.__.201_г.                             (или Правлением ТСЖ/ЖСК)                                              М.П.                           СТРУКТУРА и ПОРЯДОК ЖКП  1. Плата за содержание помещений МКД:                       *1. - собственник помещения обязан оплачивать расходы на содержание помещений МКД соразмерно своей доле в праве собственности на это имущество (= общей площади помещения) (Ст.158 ЖК РФ). - размер взносов на содержание помещений (руб./кв.м общей площади) устанавливается согласно ежегодному ФП (смете) расходов на содержание помещений МКД и утверждается ежегодно ОСч (ст.123_14 ГК РФ).  2. Коммунальные платежи: 1) размер платы за отопление:                                      *2. - производится исходя из показаний ДПУ тепловой энергии по фактическому расходу (Ст. 157 ЖК РФ, 354 ПП РФ от 23.05.2006 в ред. от 26.12.2016) - равными долями ежемесячно в течение года по среднемесячному объему потребления за предыдущие годы с подведением итогов в конце каждого календарного года и соответствующей корректировкой 1 раз в год (в конце года) согласно 629 ПП М от 29.09.2016, - среднемесячный объем потребления принимается равным (по фактическим данным прошлых лет)0.0138 Гкал/кв.м в месяц (этот объем у каждого ОСЖ свой, расчетный), - тариф на тепловую энергию (руб./1Гкал) устанавливается ежегодным НПА субъекта РФ для фактического потребления при наличии ДПУ. - ежемесячная плата собственника жилого/нежилого помещения рассчитывается по формуле:    0.0138 (Гкал/кв.м) * Sобщ (кв.м) * Тариф (руб./Гкал - потребитель коммунальной услуги по отоплению вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом/нежилом помещении и плату за ее потребление на ОДн (п.40 354 ПП РФ от 06.05.2011 в ред. 26.12.2016). 2) размер платы за ХВС, ГВС и водоотведение (354 ПП РФ от 06.05.2011 в ред. 26.12.2016).                                                         *3. - если отсутствуют ИПУ: производится по тарифам и нормативам, утверждаемых НПА субъектов РФ (п.1 ст.157 ЖК РФ), с количества ФАКТИЧЕСКИ проживающих чел. (в Москве: 1260-ПП Москвы от 25.12.1995). Количество фактически проживающих человек в квартирах ОСЖ ежемесячно до 15 числа текущего месяца руководитель ОСЖ предоставляет бухгалтеру для начислений,                                                          *4 - при наличии ИПУ: производится по фактическому расходу, на основании и на условиях договора, заключенного между собственником(ками) жилого/нежилого помещения и ОСЖ (354 ПП РФ от 06.05.2011 в ред. от 26.12.2016).  3. Перерасчеты: - обязательные платежи за содержание помещений МКД, обязательные взносы на капремонт, обязательные платежи за КУ по отоплению, а также обязательные по решению ОСч/ОСс взносы в ремонтные фонды оплачиваются вне зависимости от присутствия/отсутствия жителей и перерасчету не подлежат, - перерасчеты по КУ(кроме отопления) при отсутствии ИПУ для отсутствовавших потребителей производятся в соответствии с 354 ПП РФ от 06.05.2011 в ред. от 26.12.2016, - в случае, если в конце календарного года, при подведении итогов фактического потребления КУ, образуется положительная разница между начисленными и фактически потребленными КУ, то эта разница направляется в ремонтный фонд (РФ) ОИ МКД, или на конкретные уставные цели для ОИ МКД - только если за это проголосуют 100% собственников помещений МКД, или по заявлениям конкретных собственников - их конкретные суммы. В противном случае - положительная разница должна быть зачтена собственникам в счет предстоящих платежей.  4. Фонды: - установлены взносы для всех собственников помещений МКД в ремонтные фонды (РФ) ОИ МКД (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), или в специальные фонды на конкретные цели по ремонту ОИ МКД по решению ОСч/ОСс (руб./кВм).  5. Капремонт: - взносы в фонд капремонта для всех собственников помещений МКД установлены в размере равном минимальному размеру такого взноса, установленному НПА субъекта РФ (п. 8.1 и п. 8.2 ст. 156 ЖК РФ).  6. Безвозмездные целевые взносы членов ОСЖ на содержание НКО и  ведение НКО уставной деятельности (пп. 1 п. 2 ст.251 НК РФ) решением ОСч установлены в размере (руб./кВм) – обязательны только для членов ОСЖ.  7. Прочие платежи: - за радиоточку, за ввод телеантенны, за домофон(не ходящие в состав ОИ МКД) и прочие - согласно тарифам, установленным НПА РФ, или по договорным ценам, утвержденным ОСс/ОСч данного ОСЖ.  8. Форма ПД - на ОСч ОСЖ утверждена индивидуальная форма ПД с учетом специфики нашего ОСЖ с использованием рекомендаций приказа Минрегиона РФ № 454 от 19.09.2011.  9. ПД формируются ежемесячно и опускаются в почтовые ящики собственников помещений ОСЖ с 15-го по 25-е число расчетного месяца. Всем желающим Плательщикам (подавшим заявление с указанием email) электронная копия его ПД отправляется на указанный email. Собственники помещений обязаны внести плату до 10 числа месяца, следующего за расчетным (п.1 ст. 155 ЖК РФ). За несвоевременную/частичную оплату должники обязаны уплатить ОСЖ пени (п. 1; п. 14 и п.14,1  ст. 155 ЖК РФ). Плательщиками могут быть иные лица (кроме собственников помещений) по поручению (по заявлению) Собственника. Начисления ЖКП собственникам и обработка поступившей оплаты производятся бухгалтером ОСЖ, непосредственно в ОСЖ с помощью автоматизированных средств (без привлечения посредников - ЕИРЦ, МФЦ, РКЦ и др.). Оплачивать плательщики вправе через любые банковские системы России, в том числе и через электронные каналы связи.  10. АВАНСЫ. В случае поступления от собственника помещения аванса(или при неуказании периода, за который произведена оплата) по обязательным платежам и одновременно при наличии у данного собственника задолженности по обязательным платежам, то такой аванс (или его часть) направляется на погашение задолженности.   Председатель правления __________________   М.П.

 

*1. Если: в установленном порядке на ОСч не принято решение об установлении размера платы за содержание помещений в МКД, то цена за данную услугу устанавливается равной НПА субъекта РФ (п.3 ст. 155 ЖК РФ).
    Если: В МКД не созданы ТСЖ,ЖСК,ЖК, размер платы определяется на ОСс в таком доме (п. 7 ст. 155 ЖК РФ).

*2. Если: в МКД отсутствует ДПУ, размер платы за КУ устанавливается исходя из нормативов потребления, утверждаемых НПА субъектов РФ в порядке (п. 1 ст.157 ЖК РФ). Например, в Москве норматив равен 0,016 Гкал/кв.м.

*3. О правилах расчета ОДн в составе платы за содержание помещений МКД по водоснабжению и водоотведению (см. 354-ПП РФ). Рекомендации и разъяснения к пунктам документа для потребителей города Москвы:

    Если: ОСЖ получает субсидию из бюджета Москвы на содержание помещений МКД (299 ПП М от 24.04.2007), то расходы на ОДн по водоснабжению и водоотведению в размере 5% входят в ставку, установленную НПА Москвы и рассчитываются по Методике согласно 77 ПП М от 10.02.2004. Данная Методика Москвы принципиально отличается от федеральных правил (354 ПП РФ). Следовательно, московские ОСЖ применить федеральные правила для расчета ОДн не могут.  До настоящего времени в Москве отсутствуют нормативы на ОДн по ХВС и ГВС.

*4. Например, в Москве, до настоящего времени используют порядок начислений за КУ от количества зарегистрированных. Но, этот порядок относится только к расчетам через ЕИРЦ (МФЦ), и если ОСЖ производят расчеты по ЖКП самостоятельно, то следует рассчитывать от количества фактически проживающих.   

    Организационные вопросы по установлению факта проживания лиц в помещениях данного МКД установлены в 354 ПП РФ. Пример акта см. ниже:                                                          

АКТ  17  об установлении количества лиц, проживающих в квартире  г. Москва                                                     01.12.2016    Комиссия в составе представителей ТСЖ «Удача»:    - члена правления А.И. Справедливого,    - мастера-электрика П.П. Петрова,    - члена ТСЖ А.И. Красивой провела обследование квартиры 12 по адресу: г. Москва, ул. Отличная, д. 122 на предмет перерасчета водопотребления в квартире.    В результате обследования комиссия установила: Квартира 12 является 3-х комнатной. Индивидуальные приборы учета по ГВС и ХВС в квартире не установлены.    В квартире зарегистрирован А.И. Кононов, являющийся собственником квартиры. Указанный гражданин проживает в квартире 12. Одна из комнат сдается А.И. Кононовым в наем семье из двух человек: матери и сыну Григорьевым. Со слов И.И. Левитина (собственника соседней квартиры), три человека проживают в квартире с июня 2015года.    Настоящим подтверждаем необходимость перерасчета платы за водопотребление с июня 2015 года с учетом двух незарегистрированных, но постоянно проживающих человек в квартире № 12.    Настоящим удостоверяем, что лица, проживающие в квартире, подписать акт отказались. Подписи: 01.12.2016 А.И. Справедливый 01.12.2016 П.П. Петров 01.12.2016 А.И. Красивая 01.12.2016 И.И. Левитин 01.12.2016 А.И. Кононов

 

    Предварительные шаги

   Перед составлением годовой бухгалтерской отчетности за 2016 г. необходимо выполнить важную операцию — закрыть отчетный год в БУ. Закрытие года в БУ сводится к реформации баланса, которая заключается в закрытии (обнулении), или выверке некоторых бухгалтерских счетов.

   Перед реформацией баланса необходимо проверить остатки по бухгалтерским счетам. Если выявлены какие-либо ошибки, следует внести соответствующие корректировки в БУ на последнюю отчетную дату, то есть 31 декабря 2016г. Далее необходимо составить оборотный баланс, провести реформацию баланса и сформировать отчет о финансовых результатах за 2016г.

   В данном примере будет рассмотрена ситуация согласно принятому плану счетов (см. приказ Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н) и утвержденному в УП на которую настроена компьютерная программа ООО «МЦОСЖ» (www.mcoszh.ru), разработанная специально с учетом специфики ТСЖ и ЖСК.

Номер счета	Ситуация на 31.12.2016
(26)	остаток = НОЛЬ, ежеквартально расходы из счета (26) по ФП(сметы) по статье «функции управления» относятся полностью на счет (91)
(50)	остаток = сумме остатка по кассовой книге
(51)	остаток = выписке банка
(51-2)	остаток = по выписке банка, сумма полученных взносов на капремонт
(60)	остаток = сальдо расчетов с Подрядчиками согласно актов сверки
(60-2)	остаток = сальдо расчетов с РСО согласно актов сверки
(68)	остаток = сальдо расчетов по налогам согласно отчетности
(69)	остаток = сальдо расчетов по страховым взносам согласно отчетности
(70)	остаток = сальдо расчетов по з/п с сотрудниками
(71)	остаток = сальдо расчетов по з/п с подотчетными лицами
(76-1)	остаток на конец года = свернутое сальдо, равное (ДЕБисх - КРЕДисх) по обороту из комплекса «Квартплата» по состоянию на 31.12.2016
(76-2)	остаток на конец года = сальдо, равное разнице между начисленными собственникам и фактически потребленными коммунальными ресурсами. Отметим, что зачесть собственникам годовую разницу (начислено - фактически потреблено ) организациям вовсе необязательно именно в январе следующего года. Операции по зачету такой разницы возможны и в апреле 2017г после подведения итогов года до 31 марта 2017г.
(76-3)	остаток на конец года = сальдо расчетов с Арендаторами (если есть)
(76-5)	остаток = сальдо расчетов по «выпадающим доходам» от предоставления льгот гражданам и по субсидиям (на регулируемые городские цены) по содержанию помещений МКД (если есть)
(84)	остаток = нераспределенной прибыли/убытку прошлых лет
(86-1)	остаток = начисленной собственникам сумме взносов на капремонт
(86-2)	остаток = суммам ЦФР, которым установлен срок использования далее данного отчетного года в рамках целевого финансирования (п.п.14 п.1 ст.251)
(86-3)	остаток = НОЛЬ, так как ФП(смета) на содержание НКО для ведения ею уставной деятельности составлена и утверждена на один год
(90)	остаток = НОЛЬ, ежеквартально доход от реализации относится на (91)
(91)	остаток = НОЛЬ, ежеквартально финансовый результат (за вычетом начисленного налога) относится на счет (99)
(96-1)	остаток = НОЛЬ, так как ФП (смета) на содержание помещений МКД составлена и утверждена на один год
(96-2)	остаток = НОЛЬ , обнуляется ежеквартально
(96-3)	остаток на конец года = оценочные резервы (см. «Положение о ЦФОР») согласно специфике и законодательству
(99)	остаток = чистой прибыли/убытку текущего года (накапливается в течение года ежеквартально).  01.01.2017 остаток (99) списывают на (84)

   Все записи по реформации баланса за 2016 г. датируют 31 декабря 2016 г.

   Примечание: 01.01.2017 сальдо счета (99) становится нулевым.

   Отметим, распределять прибыль отчетного года ОСЖ вовсе необязательно именно 31 декабря 2016. Операции по распределению чистой прибыли на формирование резервов, погашение убытка, выплату вознаграждений и другие цели следует отражать в том периоде, когда состоялось общее годовое собрание и принято соответствующее решение (например, в марте 2017 г.).

По итогам составляется оборотный баланс:

  Образцы заполненных форм бухгалтерской и налоговой отчетности весьма объемны и выдаются на семинарах (www.mcoszh.ru).

   Напомним, сдать отчетность нужно в налоговую инспекцию и учреждение статистики не позднее 31.03.2017 (пп.1 п. 1 ст. 2 закона № 402-ФЗ от 06.12.2011).

   В п.2 ст.14 закона № 402-ФЗ от 06.12.2011 определен состав бухгалтерской (финансовой) отчетности НКО, и состоит из:

    - бухгалтерского баланса (форма 1);

    - отчета о финансовых результатах (форма 2);

    - отчета о целевом использовании средств (форма 6);

    - пояснительных записок к вышеуказанным формам.

   Согласно п.4 ст.6 закона № 402-ФЗ от 06.12.2011, ТСЖ вправе применить упрощённую бухгалтерскую (финансовую) отчетность. А, ЖСК, в соответствии с п.5 ст.6 закона № 402-ФЗ от 06.12.2011 не применяют упрощенную отчетность и обязаны сдавать отчетность по общим формам.

   Также, Минфином РФ обобщены вопросы в документе "Об особенностях формирования бухгалтерской (финансовой) отчетности НКО (ПЗ-1/2015 от 25.12.2015)". Подчеркнуто, что НКО самостоятельно определяет детализацию показателей по статьям отчетов, содержание пояснений к бухгалтерскому балансу и отчету о целевом использовании средств, а также самостоятельно принимает решение о существенности того или иного показателя с учетом его оценки, характера, конкретных обстоятельств возникновения.

   Особенности применения НПА для НКО обусловлены тем, что в соответствии с ГК РФ ( ст. 65.1), НКО:

    1) не имеют извлечение прибыли в качестве основной цели деятельности и не распределяют полученную прибыль между членами НКО;

     2) могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

     Формы отчетности

   Формы отчетности утверждены Приказом Минфина РФ от 2 июля 2010 г. N 66н (в ред. 06.04.2015).

   1. В форме 1(баланс) необходимо обратить внимание:

     - сумма по строке «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) отчетного года» должна соответствовать сумме в строке «Чистая прибыль/убыток» формы 2.

      -в соответствии с примечанием 6 к бухгалтерскому балансу, НКО именует раздел III как "Целевое финансирование». В данный раздел НКО включает показатели "Паевой фонд", "Целевой капитал", "Целевые средства", "Фонд недвижимого и особо ценного движимого имущества", "Резервный и иные целевые фонды" (в зависимости от формы НКО и источников формирования имущества).

     - исходя из специфики ОСЖ, в «разделе III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ» следует добавить строку «Специальный счет фонда капремонта», указать сумму по счету (86-1), а в графе «Пояснения» этой строки указать ссылку на     Пояснительную записку.

   Пример пояснительной записки к форме 1 (баланс)

   ОСЖ является специфичной формой НКО, её деятельность регулируется не законом об НКО, а отдельным Кодексом РФ – ЖК РФ. В ОСЖ отсутствуют пожертвования религиозным организациям, гранты и пожертвования общественным НКО - как иностранным агентам, целевые поступления на счета политических партий, в избирательные фонды кандидатов избирательных обьединений и т.д. ОСЖ также не являются социально-ориентированными НКО.

   (для ЖСК): Все паи выплачены и паевой фонд отсутствует.

Все наши резервные фонды регулируются ЖК РФ и НК РФ. Это-краткосрочные оценочные, или прочие обязательства (а не резервный капитал и не целевой капитал). У нас имеется экономическая деятельность–ОКВЭД 68.32.1.

   Из средств целевого финансирования к нам относится только целевое финансирование на специальный счет в фонд капремонта (пп.14 п.1 ст.251 НК РФ)

 

   2. В форме 2 (отчет о финансовых результатах) необходимо обратить внимание:

     - ОСЖ обязательно заполняет форму 2, поскольку у нас есть экономическая деятельность–ОКВЭД 68.32.1, и есть финансовый результат от работ/услуг по управлению МКД.

     - особенностью заполнения данной формы при УСН является то, что налог УСН следует указывать не в строке «Текущий налог на прибыль», а в строке «Прочее».

    - сумма по строке «Чистая прибыль/убыток» соответствует сумме в строке «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) отчетного года» формы 1 «Бухгалтерский баланс».

В графах «Пояснения» строк «Выручка», «Управленческие расходы», «Прибыль (убыток) до налогообложения» и «Прочее» указать ссылку на Пояснительную записку.

   Пример пояснительной записки к форме 2

   В дополнение к бухгалтерской отчетности за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, сообщаем, что наш ТСЖ/ЖСК проводит вид экономической деятельности "управление эксплуатацией жилого фонда" (ОКВЭД 68.32.1) - 100% и применяет УСН с обьектом «доходы, уменьшенные на величину расходов». Кроме данного вида экономической деятельности, иного никакого вида экономической деятельности наша организация не ведет.

   В бухгалтерском отчете по финансовым результатам деятельности (форма 2) указано:

    - по строке «Выручка» указана сумма полученных доходов за налоговый период для исчисления единого налога по УСН согласно Отчетной Форме «Налоговой Декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН» (строка 213),

    - по строке «Управленческие расходы» указана сумма произведенных расходов за налоговый период (по управлению МКД) для исчисления единого налога по УСН согласно Отчетной Форме «Налоговой Декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН» (строка 223),

    - по строке «Прибыль (убыток) до налогообложения» указана сумма налоговой базы для исчисления единого налога по УСН согласно Отчетной Форме «Налоговой Декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Данная сумма определена как разница между суммой полученных доходов за налоговый период и суммой произведенных расходов за налоговый период согласно Отчетной  Форме «Налоговой Декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН»(строка 243),

    - по строке «Прочее» указана сумма исчисленного налога за налоговый период по УСН согласно Отчетной Форме «Налоговой Декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН» (строка 263/280).

 

   3. Форма 6 (отчет о целевом использовании средств)

   В данном отчете показывается остаток на начало отчетного года, поступление средств, использование (расходование) и остаток на конец отчетного периода средств целевого финансирования.

   Отдельной строкой, обособленно, по статье, именуемой, например, "Фонд капремонта ОИ МКД", раскрываются взносы собственников помещений на капремонт ОИ МКД, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, а также проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на спецсчете в банке.

   ВАЖНО: Остатки средств по статьям на начало и конец отчетного года должны равняться статье "Целевые средства" соответствующих граф раздела III "Целевое финансирование" бухгалтерского баланса (форма 1).

    Налоговая Декларация по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН

   Данная Декларация является единственной формой налоговой отчетности ОСЖ при применении УСН. Форма содержит подсказки и доступна для заполнения. Налоговая база по единому налогу УСН определяется по данным Книги учета доходов и расходов. Книга учета доходов и расходов ведется автоматизированным способом в электронном виде, распечатывается в конце года (или по запросу по итогам любого квартала) и хранится в помещении Правления ТСЖ/ЖСК. Основание: ст.346.24 НК РФ, п.1.4 Порядка, утвержденного приказом Минфина РФ от 22.10.2012 № 135н.

   Особое внимание следует уделить заполнению раздела 3 - «Отчет о целевом использовании имуществ (в том числе денежных средств), работ, услуг, полученных в рамках целевых поступлений, целевого финансирования».

   В приказе ФНС России от 26.02.2016 № ММВ-7-3/99@ (приложение № 5) к Порядку заполнения налоговой декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, установлены коды (в том числе денежных средств), работ, услуг, полученных в рамках целевых поступлений и целевого финансирования.

   Из вышеуказанного в ст.251 НК РФ перечня доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, для специфики ОСЖ определены только три вида доходов:

код 112	в рамках целевого финансирования доходы в виде средств собственников помещений в МКД на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта ОИ МКД (пп.14 п.1 ст.251 НК РФ),
код 120	целевые поступления на содержание НКО и ведение ими уставной деятельности: взносы учредителей (участников, членов) (ч.1 пп.1 п.2 ст.251 НК РФ) ,
код 141	целевые поступления в виде отчислений на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта ОИ, которые производятся ОСЖ их членами (ч.2 пп.1 п.2 ст.251 НК РФ).

 

   ВАЖНО: Сумма средств, срок использования которых не истек по итогам 2016 г. должна совпадать с суммой по статье "Целевые средства" соответствующих граф раздела III "Целевое финансирование" бухгалтерского баланса (форма 1).

 

Подавляющее большинство организаций собственников жилья(далее - ОСЖ) давно применяют упрощенную систему налогообложения(далее - УСН), что оптимально обоснованно. Опытом доказано, что применять ОСНО в ОСЖ нерентабельно. Поэтому в данной статье автор рассматривает только УСН.

   НЕНАЛОГООБЛАГАЕМЫЕ поступления(доходы)

   При определении объекта налогообложения при УСН (п.п.1. п.1 ст. 346.15 НК РФ) не учитываются доходы, указанные в ст.251 НК РФ. Данный перечень доходов является закрытым. Не облагаемые налогом доходы определены словосочетаниями: «в рамках целевого финансирования» и «целевые поступления». Все эти доходы имеют свои коды в соответствии с приложением 5 к приказу ФНС России от 26.02.2016 № ММВ-7-3/99@. Для специфики ОСЖ определены только три вида доходов:

код 112	в рамках целевого финансирования доходы в виде средств собственников помещений в МКД на финансирование проведения ремонта, капремонта ОИ МКД (п.п.14 п.1 ст.251 НК РФ).
код 120	целевые поступления на содержание НКО и ведение ими уставной деятельности: взносы учредителей (участников, членов) (ч.1 п.п.1 п.2 ст.251 НК РФ).
код 141	целевые поступления в виде отчислений на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капремонта ОИ, которые производятся ОСЖ их членами (ч.2 п.п.1 п.2 ст.251 НК РФ).

   По доходам по коду 120 следует подчеркнуть, что это целевые поступления на содержание именно НКО, чтобы они могли вести уставную деятельность. Эти взносы безвозмездны и обязательны только для членов ОСЖ, если есть полная выплата пая и действует ст.129 ЖК РФ. При этом, запись в Уставе об обязательных взносах на уставную деятельность для нечленов ОСЖ, является ничтожной. Это не есть взносы на содержание помещений МКД. Средства собственников (потребителей), полученные на содержание помещений МКД и предоставление коммунальных услуг, целевыми средствами на основании п.п. 14 п.1 ст.251 и п.п.1 п.2 ст.251 НК РФ не признаются и в остальном перечне необлагаемых доходов не значатся (ст.251 и 346.15 НК РФ).

   Пени, начисленные собственникам жилья за неуплату ЖКУ (кроме пени по взносам на капремонт), являются внереализационными доходами (п. 3 ст. 250 НК РФ, письмо Минфина России от 05.04.2013 № 03-11-06/2/11195).

     Налоговые ставки УСН (ст. 346.20 НК РФ)  

   1. Если объектом налогообложения являются доходы, то законами субъектов РФ могут быть установлены налоговые ставки в пределах от 1 до 6 % в зависимости от категорий налогоплательщиков.

2. В случае, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, законами субъектов РФ могут быть установлены налоговые ставки в пределах от 5 до 15 % в зависимости от категорий налогоплательщиков. Например, в субьекте г. Москва для ОКВЭД 68.32, установлена налоговая ставка 10 %, при условии, что за отчетный (налоговый) период выручка от данного вида деятельности составляет не менее 75 % от общей суммы выручки.

Автор рекомендует ОСЖ применять объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», что более финансово оправдано и менее рискованно. Разберем данную рекомендацию на примере: при объекте «ДОХОД» даже 50% налога больше, чем если объект «ДОХОД-РАСХОД».

 

Объект: ДОХОДЫ

ДОХОД х 6%	100 х 0.06  =  6
	6 х 50% =3 (уменьшать на 50% ( ст. 346.21 НК РФ) можно на страховые взносы только внутри этих доходов!). На взносы из «целевых» - уменьшать нельзя! «Целевые» - это не доходы.

Обьект: ДОХОДЫ-РАСХОДЫ (обязательна ориентация на мин. налог в конце года)

ДОХОД х 1% = мин налог	100 х 0.01  =  1
к оплате налог = 2	(100-80) х 0.10  =  2    больше мин налога
к оплате мин. налог = 1	(100-91) х 0.10  =  0.9    меньше мин налога

     Жилищно-коммунальные платежи в ОСЖ

   Для удобства восприятия, поступления жилищно-коммунальные платежей (ЖКП) в ОСЖ, разделение на плату «за» и взносы «на», их налогообложение, коды не облагаемых  налогами поступлений для налоговой декларации по УСН, основания для утверждения и применения - представлены на схеме.